Do terceiro de boa-fé (análise do artigo 54 da Lei 13.097 de 2015, com as alterações da Lei 14.382 de 2022)

 A Lei 13097/2015, possui um artigo 54, que trata da segurança nas compras e vendas de imóveis, em especial para saber se alguém é um terceiro de boa-fé. Referida lei foi alterada neste ano - pela Lei 14382 - que alterou alguns tópicos deste artigo 54, para esclarecer ainda mais a questão do terceiro de boa-fé.

A redação do artigo, atualmente, é a seguinte:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.  

Em uma análise simples do caput e seus incisos, e sem falar sobre o terceiro de boa-fé, se alguém vender um imóvel – por exemplo – este negócio jurídico será eficaz (produzirá efeitos), frente a atos jurídicos precedentes, se nada foi registrado na matrícula do imóvel, perante o CRI – Cartório de Registro de Imóveis.

O caso mais corriqueiro (e fácil de ser explicado) é o do CPC, art. 828, onde “o exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, (...) § 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação”.

Logo, se o credor de uma ação fez averbar na matrícula do imóvel que há uma ação pendente, o negócio jurídico da venda de um imóvel poderá deixar de ser eficaz, se existiu uma transação que leve o devedor à insolvência.

Mas, este artigo 54 da Lei 13097/15 também trata do terceiro de boa-fé, foco deste texto, e cujas bases estão delineadas nos parágrafos primeiro e segundo. Vejamos o texto:

“§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.  

Logo no início do texto do §1º acima, o legislador deixa claro que o terceiro de boa-fé não perderá o imóvel que adquirir, se nada foi averbado na matrícula do imóvel, antes da compra por ele.

E o §2º reforça ainda mais esta situação, dizendo que o terceiro nem precisa tirar certidões da matrícula do imóvel, pois ele continua de boa-fé, já que nada foi inscrito no Cartório de Registro de Imóvel, que noticiasse haver uma execução contra o proprietário do bem, por exemplo.

No mais, e diante do princípio da concentração na matrícula do imóvel, o registrador – hoje – não poderia mais pedir diversas certidões negativas, para promover a anotação na matrícula do imóvel, vide gratia, de uma alienação.

Por fim, se os credores querem ter segurança de que as dívidas serão pagas, e que os devedores não desapareçam com seus bens, deverão ser diligentes e promoverem a inscrição de seus créditos no registro imobiliário, pois senão estarão proibidos de alegar que um comprador futuro esteja de má-fé, ou que perderá o que comprou, sob a alegação de que haviam dívidas anteriores.

Uma última curiosidade: o caput deste art. 54, ora em análise, trata da eficácia do negócio jurídico. E o §2º do mesmo artigo cita que o caput também está a tratar, além da eficácia, sobre a validade do negócio jurídico. O que muda? Muita coisa, já citando aqui o artigo 104 do Código Civil, que trata dos elementos de validade, além da vontade livre e consciente.

Mas, aí já é tem para outro artigo...